Договор за наем на недвижим имот- особености и специфика

 

     Договор за наем е най-широкоразпространената сделка, в която голяма част от клаузите се договарят от страните в зависимост от желанията и целите , за които имота се наема и на принципа за свободата за свободно договаряне. Срокът на Договор за наем, с изключение на сракавета на търговските сделки,  не може да  бъде по-дълъг от десет години, но само когато се подписва директно от собственик, а когато функцията на собственика като страна по Договора се изпълнява от пълномощник или Управител на имота по отношение предмета на договора, то тогава Договор се сключва за срок не по-дълъг от три години.

     При уговаряне на начините за заплащане на наемната цена и при самото изпълнениене, следва да се имат в предвид ограниченията разписани в  Закона за ограничаване плащанията в брой, чл. 3, а именно: Плащанията на територията на страната се извършват само чрез превод или внасяне по платежна сметка, когато са:

1. на стойност, равна на или надвишаваща 10 000 лв.;

2. на стойност под 10 000 лв., но могат да се разглеждат като част от свързани помежду си платежни операции на едно и също основание, чиято обща стойност е равна на или надвишава 10 000 лв.( последно изменение 2019 г).

Забележка: Който извърши или допусне извършването на нарушение, се наказва с глоба в размер 25 % от общия размер на направеното плащане - ако е физическо лице или с имуществена санкция в размер 50% от общия размер на направеното плащане - ако е юридическо лице.  При повторно нарушение  размерът на глобата е 50 %  на направеното плащане за физическо лице и   на имуществената санкция равняваща се на  100 %  от размера на направеното плащане за юридическо лице. Съставянето и изпълнението на тези наказания се извършват по реда на Закон за административни нарушения и наказания. За  "Повторно" се  приема нарушение, извършено в едногодишен срок от влизането в сила на наказателното постановление, с което лицето е било наказано за първи път за същото по вид нарушение.

     Добре е да се предвиди и индексация на наемната цена ако Договор се подписва за срок по-дълъг от една година, като за това обикновено се приема процента на инфлация, обявен в началото на всяка година от НСИ.

     Няма законово изискване, но по желание на страните подписите им могат да бъдат заверени нотариално - т.е. Договорът има достоверна дата на подписване. Така при евентуална продажба на имота договорът за наем ще обвързва бъдещ Купувач за срока му, но за не повече от една година. Този начин за сключване на Договор за наем е в услуга не само за Наемател, но и за Наемодател,  защото нотариалната заверка на Договор за наем способства за по-лесно изваждане на  изпълнителен лист за събиране на дължими суми от неплатен наем и/или консумативи. По желание на страните, Договор за наем може не само да се подпише пред Нотариус, но и да се впише в АВ-Имотен регистър – тогава обвързва бъдещ Купувач (в случаите когато имотът бъде продаден  по време на действие на Договор за наем) на имота за целия срок договорен в Договор за наем, с други думи, вписан Договор за наем се явява като вид тежест върху имот, която новият собственик би могъл да приеме, в случай, че покупката е с цел инвестиция или да откаже сделка. В този случай както нотариална заверка на подписите, така и вписването на Договор за наем, са действия, изискващи заплащане на съответните нотариални и държавни такси.

     Особено полезно е при сключване на Договор за наем да се помислят и предвидят начините за прекратяването му,  което е еднакво важно и за двете страни. Така рисковете при промяна - лична, икономическа или социална, на която и да е от страните да остане трайно обвързана от Договор, който вече не желае, се свеждат до минимум.  Възможните   варианти за прекратяване на Договор са: от двете страни по взаимно съгласие, с предизвестие или без предизвестие, при нарушение, с неустойка или без неустойка, автоматино прекартяване при осъществяване или неосъществяване на определено събитие, природни бедствия, погиване на имота и т.н.хипотези и възможности.  Договор се прекратява и с изтичане на срока му, но съгласно ЗЗД , при тази хипотеза такъв Договор вече е безсрочен и продължава действието си, но може да бъде прекратен от всяка от страните с едномесечно предизвестие към другата, но без ущърб на страните.

     Големи проблеми възникват в хипотезата, при която въпреки прекратяване на Договор от страна на Наемодател, съгласно предвидените клаузи, Наемателят не желае доброволно да освободи наетия имот. Първата реакция на Наемодател е да прибегне към самоуправство, което е нарушение на закона или да се обърне към органите на полицията,  всъщност и двете действия са безполезни. В ГПК е  предвидено бързо производство за опразване на нает имот. Колкото и бързи обаче да са делата по този вид производството, те все пак се проточват във времето няколко месеца, поради което е добре още при сключване на Договор да се предвиди размер на неустойка за неосвобождаване и задържане на имота след прекратяването на Договор в посочен срок.