Преди да пристъпите към принудително освобождаване от наемател, първо трябва да пристъпите към прекратяване на Договор за наем, който сте подписали с него. Възможно е към момента срока на договора не е изтекъл и договорът да е все още действащ и това да е причината, поради която той не иска да напусне. Начините и основанията за прекратяване на договора зависят от клаузите на самия договор, а прекратяването се осъществява според конкретния случай. Обикновено в договора вероятно имате предвидена клауза за едностранно прекратяване от едната от двете страни с някакво предизвестие – например един месец. Възможно е да има клауза и за прекратяване на договора при просрочване на плащането също с определен срок. Трябва да проверите какви са клаузите за прекратяване на договора и в зависимост от уговореното да изпратите съответното уведомление до наемателя. Винаги когато се стигне до разрушаване на взаимоотношенията между страните по даден договор е добре първо да се направи опит между участниците в договарянето да се разберат цивилизовано и в кратки срокове без да се подлагат на дълги, изнервящи и скъпи съдебни процедури и дела. След прекратяване на договора вече може да мислите за самото фактическо освобождаване. Ако наемателят не освободи доброволно нает имот след прекратяване на договор или след изтичане на срока, за който договорът е скрючен, не винаги протича гладко. Често наемодателите прибягват към помощ от полицията, надявайки се тя да им помогне, но полицията не може да ви бъде полезна в този случай поради простата причина, че тя няма право да се меси в граждански правоотношения, каквито всъщност са наемните. Отзовалият се на място полицай не се интересува кой е собственик на имота, дори да му се аргументирате с документи, доказващи правото ви на собственост, тъй като е възможно да са налице редица други законни основания, по силата на които НЕсобственик да има право да владее имота – Договор за наем, Акт за право на ползване, Акт за учредено право на строеж, Акт за сервитут и други, които са предвидени в закона. Всякакви твърдения от ваша страна за правотата ви са са без значение, тъй като полицаят не е съдия и няма права да отреди кой е прав в този частен спор. Накратко – полицията няма власт да изгони некоректен наемател или да повлияе на некоректен наемодател. Друга инстинктивна реакция на наемодателя в такива случаи е да освободи имота сам, без съдействието на наемателя, чрез принудително изнасяне на вещите му, сменяне патрона на бравата и други подобни действия, целящи принудително освобождаване на имота или блокиране достъпа до имота. В този случай, с подобни действия, наемодателят рискува те да бъдат квалифицирани като самоуправство по смисъла на чл. 323 от НК. В този случай, въпреки правата, които има върху имота, наемодателят може да се окаже в позиция да се защитава в рамките на образувано срещу него наказателно производство. Какъв е установеният от закона ред в такива случаи? ГПК предвижда тн „бързо производство“, уредено в чл. 310, ал. 1, т. 2 - ускорена процедура за опразване на наети и или самоволно заети площи или помещения. Такова производството все пак е свързано с уведомяване на ответника и с неудобствата, които може да предизвика това уведомяване, в крайна сметка може да се окаже, че производството не е чак толкова бързо, лесно и безпрепятствено, колкото му се иска на собственика. Но това е предвидения от закона ред, който следва да се спази при липсата на доброволно опразване на имота. Всяко друго действие, както вече споменах по-горе, се смята за самооправство и се наказва от закона. Най-добре би било преди да се пристъпи към съдебните процедури, неизправната страна да бъде поканена доброволно да напусне обекта в определен срок. При липса на изпълнение, обаче, в определения срок, съдебната процедура става неизбежна. Но за да не се стига до всички тези действия е добре да се помисли какви клаузи да бъдат включени в Договора за наем и конкретно за неговото прекратяване като се предвиди изрична клауза с голяма неустойка при неизпълнение на задължението за напускане. Така дори процедурите по освобождаване на имота да продължат дълго време в крайна сметка собственикът ще има право да получи значително обезщетение за вредите от неправомерното ползване и задържане на имота през този период. Това от друга страна само по себе си мотивира наемателя да освободи имота доброволно, вместо да чака съдът да го принуди. Разбира се това е действие единствено и само в защита на наемодателя, но не е новост, че така както има некоректни наематели, така има и некоректни наемодатели. Затова това действие би могло да бъде двупосочно и такива наказателни клаузи могат да се предвидят и за наемодателя. Добре е да се знае, че искът за освобождаване на нает имот е различен от иск за заплащане на дължими наеми, консумативи или щети върху имота. Такъв иск се подчинява на различни процесуални правила. От това следва, че на практика трябва да се водят две дела – едното за освобождаване на имота, а другото – за да бъдат събрани дължими суми и обезщетение за вреди и пропуснати ползи.
