РЕЖИМ НА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ-ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ

Плащате сметките във входа дори да не живеете в имота

Собствениците на имоти, които не живеят в тях, също ще са длъжни да плащат разходите за етажната собственост, предвиждат промени в Закона за управление на етажната собственост, внесени в Народното събрание.

Според тях отпада освобождаването от разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на лицата, които пребивават в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, като се запазва разпоредбата в частта, в която се освобождават от разходи децата, ненавършили 6-годишна възраст. За необитаемите самостоятелни обекти се предвижда заплащане на разход в размера, който е определен за един собственик, ползвател или обитател.
С предложението се цели при разпределянето на разходите за управление и разходите за поддържане на общите части същите да се дължат от собствениците или ползвателите (когато е приложимо) без оглед на обитаемостта на самостоятелните им обекти предвид разходите за абонаменти и услуги в сградата, които се плащат целогодишно, и предвид, че освобождаването на тези лица изцяло от заплащане към момента създава условия за несправедливо разпределение на разходите за управление и разходите за поддържане, както и за възникване на напрежение между живущите в етажната собственост, пише в мотивите към проекта.
Всеки собственик или ползвател е длъжен в 15-дневен срок от покупката на имота или отдаването му под наем да подаде декларация за вписване в книгата на етажната собственост. Ако настъпи промяна собственикът или ползвателят пък е длъжен да подаде декларация до управителния съвет (управителя) за вписване на посочените данни. Декларацията може да бъде подадена на електронния адрес на управителния съвет (управителя).
Книгата на етажната собственост може да бъде в хартиен или в електронен вариант под формата на електронен документ, пише още в промените.

В отделно обособено поле на книгата на етажната собственост  председателят на управителния съвет (управителят) вписва подадените данни от всеки собственик или ползвател за притежаваните или за взетите за отглеждане животни в конкретния самостоятелен обект, които се извеждат на обществени места, а за кучетата - и номера на ветеринарномедицинския паспорт.“
„Общото събрание може да се провежда и в смесен режим на работа – присъствено и онлайн чрез видеоконференция, гарантираща установяването на самоличността на участващите лица. Участието и гласуването на тези членове се отбелязва в протокола, както и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номерът на самостоятелния обект, начинът, по който са гласували лицата – „за“, „против“ или „въздържал се“, и същността на изявленията им.“
В случаите, в които в етажната собственост няма избран управителен съвет (управител) и контролен съвет (контрольор), кметът на общината или района организира провеждането на общо събрание за избор на управителен орган и контролен орган със заповед и назначава такива служебно до момента, в който етажната собственост не организира общо събрание за избор на тези органи.
За да бъде улеснен процесът по вземане на решение за извършване на основно обновяване, за извършване на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или собствени средства или други източници на финансиране,  мнозинството за вземане на тези решения се намалява от 67 на сто идеални части от общите части на 51 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.
Предлага се и отпадане на отлагането на общото събрание за следващия ден в случаите, когато не е налице изискуемият кворум от чл. 15, ал. 2, като общото събрание се отлага с един час, ако не е налице изискуемият кворум, и се смята за законно колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени.
С оглед на повишаването на отчетността на средствата и дейността на управителния съвет (управителя)  се въвежда ежемесечното задължение на управителя да публикува на видно и общодостъпно място отчет за приходите и разходите на етажната собственост за месеца. Въвежда се и задължение за етажната собственост да избере контролен съвет (контрольор) с цел повишаване на сигурността на средствата в етажната собственост.

За контролния съвет (контрольора) също е предвидено заплащане на възнаграждение, като общото събрание има възможност да гласува за управителния съвет (управителя) и контролния съвет да не се заплаща възнаграждение освен в случаите, когато управлението е възложено с договор на търговец, упражняващ дейността по управление на етажна собственост.
В законопроекта са въведени нови административно-наказателни разпоредби.
Предвидено е административно наказание за собственик и ползвател в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задълженията си по чл. 7, ал. 3, да бъде наказван с глоба от 50 до 250 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 100 до 500 лв., когато е юридическо лице.

 Нов ред за решаване на спорове за етажна собственост

Задължителна медиация при разводи, делби, спорове за етажната собственост или родителски права. От следващата година хората, които имат подобен конфликт, преди да стигнат до съд ще трябва да опитат да се споразумеят с помощта на медиатор.
Целта е гражданите да спестят време и пари при решаване на спорове, а съдилищата да се разтоварят от хиляди дела.
В Софийския районен съд се намира един от центовете по доброволна медиация, които и в момента работят в страната. От средата на следващата година обаче медиацията става задължителна при 6 вида спорове. А при редица други дела - съдът ще може да задължи страните в конфликта към този тип процедура.
Сред тях са развод, спорове за родителски права, решаване на лични и имуществени отношения, спорове между съдружници, конфликти, свързани с делба, издръжка, договори за наем и за етажна собственост.
Очакванията са задължителна медиация да обхваща над 50 хиляди дела годишно. Данните показват, че поне 40-50% от делата в извънсъдебните центрове в страната приключват със споразумение.

 Променят се условията за общото събрание на входа

МРРБ-Министерски съвет прие промени в Закона за управление на етажната собственост. С тях се улеснява достъпът до средства за енергийно обновяване в многофамилни жилищни сгради.

Промените са в изпълнение на реформа „Улесняване и повишаване ефективността на инвестиции“, залегнала в Националния план за възстановяване и устойчивост на Република България (НПВУ/Плана), имаща отношение и към изпълнението на проект „Подкрепа за устойчиво енергийно обновяване“.
За да се улеснят инвестициите за енергийна ефективност в многофамилните жилищни сгради, всяка етажна собственост ще може да открие банкова сметка със специално предназначение за събиране на средства за управление и поддръжка на общите части на етажната собственост. Това ще улесни и кандидатстването по колективни кредити пред различни финансови институции. Разпореждането с този ресурс ще може да се извършва от председателя на управителния съвет (управителя) въз основа на решение, прието от общото събрание.
Променя се и начинът на провеждане на общо събрание на собствениците. В изрично изброени в закона случаи се предвижда възможност общото събрание да се провежда чрез онлайн връзка, не само присъствено. Така се увеличават възможностите за участие на повече собственици, ползватели и обитатели и се създават условия за по-добра комуникация в етажната собственост. В законопроекта е направено предложение и за неприсъствено гласуване на решение на общото събрание.
То ще може да се извърши до 7 дни преди провеждане на заседанието чрез декларация, подписана саморъчно и предадена на управителния съвет (управителя), или изпратена на електронна поща, подписана с квалифициран електронен подпис. Отпада нормативно определената възможност за отлагане на общото събрание за следващия ден, в случаите, когато не е налице изискуемият кворум. Според изменението общото събрание ще се отлага с един час и ще се смята за законно, колкото и идеалните части от общите части на етажната собственост са представени.
С промените се вменява задължение всеки собственик или ползвател в срок до петнадесет дни от придобиване правото на собственост или ползване на самостоятелен обект в сградата в режим на етажна собственост, както и при отдаване на самостоятелния обект под наем или встъпване в друго правоотношение, допускащо пребиваване на лица различни от собственика в самостоятелния обект, да подаде декларация за вписване в книгата на етажната собственост на съответните данни. При неизпълнение на това му задължение, съответният се наказва с глоба от 50 до 250 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 100 до 500 лв., когато е юридическо лице.

Предвижда се книгата на етажната собственост да може да се поддържа и в електронен вид. Данните в нея ще се съобщават на управителния съвет (управителя) чрез декларация по образец.
В законопроекта се предлага заплащане на възнаграждение без значение дали управител е собственик на самостоятелен обект в сградата или управлението е възложено на търговец, извършващ по занятие управление на етажна собственост. Въвежда се и задължението на етажната собственост да избере контролен съвет или контрольор, като за тях също е предвидено заплащане на възнаграждение.
Общото събрание има възможност да гласува тези възнаграждения да не се плащат освен в случаите, когато управлението е възложено с договор на търговец. Запазва се принципът децата, ненавършили 6-годишна възраст, да бъдат освободени от разходи за управление и поддръжка. Управителят на етажната собственост ще е длъжен всеки месец да публикува на видно и общодостъпно място отчет за приходите и разходите за месеца.
Със законопроекта се регламентира професионалното управление на етажната собственост в многофамилните жилищни сгради. По този начин ще се подобри контролът върху компаниите, извършващи тази дейност и ще се гарантира по-голяма отговорност спрямо потребителите. Въвежда се изискването лицата, които управляват и поддържат етажната собственост, да бъдат търговци по смисъла на Търговския закон, с изключение на физическите лица - търговци по същия които не могат да бъдат професионални управители.

Всички те ще бъдат вписани в специална единна информационна система, която обединява два публични централизирани електронни регистъра: Регистър на професионалните управители на етажна собственост и Регистър на етажната собственост, съдържащ данни за: сдруженията на собствениците на територията на Република България, както и за управителни съвети (управители) на етажна собственост на територията на Република България, регистър към МРРБ и ще получат удостоверяващ документ.
Регистрацията на професионалните управители - търговци е със срок на действие до 5 години и вписаните търговци ще трябва да обновяват информацията в него всеки път, когато настъпят нови обстоятелства, които засягат изискванията към тях. Предвижда се ако професионален управител-търговец, който извършва управление на етажна собственост е без необходимото по този закон удостоверение за регистрация или продължава да осъществява такава дейност след заличаване на регистрацията, се наказва с имуществена санкция в размер от 500 до 1000 лв., а при повторно нарушение от 1500 лв. до 2000 лв.
За да бъдат вписани в регистъра и да могат да упражняват дейността на територията на страната, професионалните домоуправители-търговци ще трябва да отговарят на определени условия. Част от тези условия са следните обстоятелства: да не са осъждани за умишлено престъпление от общ характер, освен ако не са реабилитирани, да не са лишени от право да заемат материалноотговорна длъжност, да нямат публични задължения, с изключение на задълженията по невлезли в сила актове, както и разсрочени, отсрочени или обезпечени задължения, както и да имат осигурен административен капацитет от минимум едно лице, наето по трудов договор. За професионалните управители-търговци се въвежда и изискване ежегодно без прекъсване да поддържат застраховка „Професионална отговорност“, която ще покрива вреди, причинени при и по повод упражняване на дейността. Целта на промените е правата на потребителите на услугата да бъдат максимално защитени и да се гарантира високото й качество.